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天津时时彩官方开奖号码:购物中心运营管理ppt

  • 素材大小:9.68 MB
  • 素材授权:免费下载
  • 更新时间:2018-08-06
  • 素材类别:房产装修PPT
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:购物中心运营管理,运营
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
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这是购物中心运营管理ppt下载,主要介绍了中国商业地产及其发展,购物中心模式分析与分类,购物中心商圈与项目定位,购物中心运营管理等内容,欢迎点击下载。

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购物中心运营管理ppt

PPT内容

主 讲:王 孝 民
一、购物中心的概念?
               购物中心是一种复合型的商业形态,而不是一种业态。 1、对购物中心概念的基本理解:A.国际购物中心协会的定义是:“购物中心系由开发商规 划、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。B.日本购物中心协会对购物中心所下的定义是:购物中心 是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服 务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应 消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。Mall 原意是“林荫道”,现在也可译为“购物林荫道”,意指在Mall里肯定有一条或多条步行街,身临其境购物、消费或漫步,犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意:“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
购物中心是商业产品,因为它最终的体验方式是凝聚客流、提升销熟;购物中心是地产产品,原因在于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间;购物中心同时也是金融产品,因为它不是静态的不动产,而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值和较高收益的投资形式。 是以购物为主体,辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业态。在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上表现为特定商圈。
我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中,对购物中心的定义 为:“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为:“由发起 者有计划地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,开展广告宣传等共同活动,实行统一管理。内 部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐 全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要 道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。目标顾客,以流 动顾客为主。根据选址和商圈不同,购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类”。应该说,针对我国的这一定义,在当前看来,确实已经有很多内容需要我们重新进行思考和定位了。
三、综   述
         购物中心是一种复合型的商业形态,而不是一种业态。是一种复合型的商业形态,是商业与地产的结体。它决非一种业态这样的简单,它是多业种、多业态的具有统一规划和 管理的有机组合体,是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。购物中心是社会经济发展的产 物,是消费水平提高和生活方式转变的必然结果,是商业零售业发展历程中的一个最高形式,它能最大限度地适应 生活方式的转变、满足现代消费的多种需要,从而也就形成了购物中心比单一零售业态更具魅力的多种功能上的综 合优势。
1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类
          物业型购物中心:(1)物业型购物广场:(业态一般不齐备、大租户以高级百货为主,许多业态没有引入;(2)物业型摩尔购物中心:面积比购物广场大许多,一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全,一般为全业态全业种经营。
          百货公司型购物中心:由大型连锁百货公司发展或扩建而成。
          连锁摩尔购物中心MALL:自营比例较高(50%至70%左右)。连锁摩尔购物中心是指:由专业连锁购物中心集团开发并经营,自营比例较高(自营百货公司、超市、影城、美食城等),业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽深度最深,定位于家庭(全家/全客层),能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。
2、按购物中心的商场面积规模分类
巨型/超级购物中心
             面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
大型购物中心
      面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。"摩尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展,大多不是一步到位的,而是分步进行投资,分为一期二期工程兴建,因此可以随时进行调整。
中型购物中心
           面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、  北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。 
小型购物中心
         面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
3、按购物中心的定位档次分类
       以高档商品为主(70%的以上比例经营高档商品)
        以中高档商品为主( 即高中低档比例协调(在高3︰中5︰低2左右)
        以中低档商品为主(低档商品不能超过60%)
4、按购物中心的选址地点分类
都会型购物中心   
          东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心,位于市中心黄金商圈且连通地铁站。 一般楼层较高:营业楼层达到地下2至3层,地面8至12层。 地下3至5层为停车场。台北京华城、新加坡义安城和新达城广场、上海正大广场、香港时代广场。
地区型购物中心      位于市区非传统商圈,但交通便捷
城郊型购物中心
      欧美多为城郊型购物中心,位于城郊高速公路旁。一般楼层较少:营业楼层为地下1层,地面2至4层。室外停车场巨大,达到1000车位以上;甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。
社区购物中心
         位于大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。
5、依据国际购物中心协会的分类
           按商圈辐射范围分类:1、邻里型购物中心;2社区型购物中心;3区域型购物中心;4、超区域型购物中心(业态复合度最高,是真正的“摩尔”)
            按入驻商家的主要业态和行业分类:5、时装精品购物中心;6、大型量贩购物中心; 7、主题与节庆购物中心;8、工厂直销购物中心。
6、按购物中心的业态复合度的程度分类
             业态复合程度极高,如面积又超过12万㎡,即可称真正的摩尔购物中心MALL。 如泰国曼谷西康广场/施康广场(Seacon Square)、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
                业态复合程度较低,(如只有大型百货公司,而没有大卖场;或只有大卖场,而没有大型百货公司或没有大型影城)就称不上摩尔购物中心MALL。
7、按摩尔购物中心的外观分类
              美国式简洁的外立面,粗看如同特大型仓库或工厂:如菲律宾SM MEGAMALL、 厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
                童话般的的欧洲古城堡式外立面:如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS ,豪华高贵的现代派,如同特大型百货公司:如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL 分散的多个商业建筑组成的建筑群:如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
                购物乐园式的摩尔:如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔(乐天百货集团投资) 交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心, 具有内地特色的购物中心
          美国式的小型购物中心:如青岛佳世客JUSCO
          附带写字楼的摩尔:如北京百盛、北京新世界中心
五、购物中心包括哪几部分?
                集购物、休闲、娱乐、文化、饮食、游览等多功能服务、体验于一体的一站式消费。
           零售设施:核心主力店:百货、综合超市等;
         辅助主力店:时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店;
         配套辅助店:不同地区商品特色店; 文化娱乐设施:
         核心主力店:动感影院、科技展览等; 辅助主力店:儿童乐园等;
         配套辅助店:艺术摄影、旅行社、网吧等; 餐饮设施:
         核心主力店:中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等;
     辅助主力店:快餐类、风味小吃类等;
     配套服务设施:宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。
六、购物中心的生命周期
1、导入阶段或者叫做推进阶段
        这个是指第一到第二个租约期。就是前一到六年。
        第一个特点,购物中心定位。
2、成长阶段“蜜月阶段”。这个阶段是开业三到九年的时候,特点是人流稳定,并且人流不断增长,使知名度在不断增加,人气越来越旺。成长期的目标第一是租金的增长,第二是使租金组合更加完美,第三是塑造和增强商业中心和形象。
3、成熟阶段。这个阶段也是非常好了阶段,主要经营业指十年或者十年以上的商场,特点是租金继续增长,但是增长率有所下降。
                        4、衰退期阶段
七、我国最早的购物中心:
    1、1910年北京颐和园的苏州街          2、1999年年底上海港汇广场的开业
八、中国购物中心的发展策略
           1、 购物中心的差异化、特色化、主要包括鼓励和吸引特色店铺入驻、抑制竞争对手的概念和策略、保证项目定位的创新性、抓住市场细分客流挖掘商品资源、客流资源、打造主题以帮助购物中心吸引更多人潮以及为增强购物中心变化感和新鲜感而开展的丰富并且贴近消费和生活的主题行销活动。
           2、积极发展新区以及社区、邻里购物中心
           3、 在沿海发达城市与西部城市实施不同的发展策略
           4、为拓宽资金资金筹集渠道和方式,应力求产权关系简单和清晰
           5、拓宽购物中心的综合功能,整合物质、精神多元化的需求
            6、加快闹市区百货店调整,与地产商开展集约化的互利合作
            7、优化购物中心的功能组合以及在其约束下的主力店、次主力店以及其它各类店铺的配置方法,
            8、尊重专业价值和管理价值。。
一、商圈的含义:
          是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店,它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心,向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
             商圈分析是零售商店选址的一重大步骤,也是重要的基础工作。商场在选址时,首先要明确商圈范围,了解服务对象,确定经营范围,评估经营效益,然后确定大致地点和商店规模。
二、商圈的构成
 商圈大致由三部分组成,即主圈、次圈、边圈。
主圈
主圈即主要商圈,也称第一商圈,是指最接近商店的区域。在主商圈内,顾客在人口中的密度较高,每个顾客的平均购货额也最高。
次圈
次圈即次要商圈,也称第二商圈,是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内,顾客较为分散,但消费者来店购买商品也较为方便。
边圈
边圈即边缘商圈,也称第三商圈,是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内。
           商圈在受各种因素的影响,其范围和形态状是会经常变化的,一般情况下,商圈形态表现多为各种不规则的多角型,为便于研究分析,一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。
三、商圈的分析
         商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。它有助于企业合进选择店址,在符合设址原则的条件下,确定适宜的设址地点;有助于企业制定市场开拓目标,明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群,不断扩大商圈范围;有助于企业有效地进行市场竞争,在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上,开展有针对性的营销。
商圈分析的必要性:
         商圈分析是零售商店旱灾行合理选址的基础工作
         商商圈分析是零售商店制定竞争经营策略的基础本前提
         商圈分析是零售商店制定市场开拓战略的重要条件
         商圈分析是零售商店减少资金占用的重要手段
四、商圈分析应考虑的因素
人口数量及特点
        包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数,及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
建设状况
       包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。
社会因素
         分析地区建设规划、公共设施(公园、公共体育场所、影剧院、展览馆),以及本地区的人文等,是否有利于百货商店的发展。
商业发展潜力
         包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时,应计算该地区的商圈饱和度,以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店,其成功的可
五、影响购物中心的经营商圈定位因素
    购物中心的自身的特点
    购物中心的经营规模
    购物中心的经营商品种类
    交通运输情况
    竞争对手的地理位置
    购物中心的促销情况
    消费者的流动性
六、购物中心商圈定位要考滤的因素
                1、项目区位
                2、商圈条件
                3、项目规模
                4、市场竞争
                5、商户沟通
                6、建筑设计
                7、业态组合  
七、购物中心商圈的特点与定位的误区是什么?
   (1)购物中心商圈的特点
         商圈辐射面广、商圈内竞争力大
         商圈变化快、受城市规划因素大
    (2)购物中心商圈定位的误区是什么
         变成“大百货”、组合项目过度单一
         按传统零售业态经营(管理)或传统商贸城
购物中心运营管理
五、怎样保证购物中心由前期筹备顺利过渡到以后期经营为重心?
       经营管理人员观念
       工作重心转移
       加强与商户的沟通
       建立完善的管理体制
六、购物中心后期的管理工作重心包括哪些?
(1)物业管理、服务管理、企划管理和业态调整和商户管理,是购物中心的后期管理工作重心。
(2)财务管理对外也是一项后期管理工作重心--能否清晰、准确、及时的提供帐单明细(固定租金、提成租金、临时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、服务明细,等)、能否便捷的为租户管理好预付款并进行帐单自动抵扣,等等,这些细节都显示出购物中心的规范管理水平。
七、如合有效开展购物中心后期营销工作?
    制订完整计划,有序推动
     以提高销售为基准
     以少的成本换取效益的最大化
     营销要向商户宣讲
     设立专门机构执行
     做好财务分析及成本预算
     保障主题活动营销费用的合理支出
     不要将商业运营中的场地出租
八、购物中心后期的管理工作怎样“双管”齐下?
   (1)“购物中心不好管原因”: 心理准备不充分、 资金准备不充分、运营准备不充分。
   (2)购物中心的运营需要双管齐下:商业管理和物业管理。
        商业管理关键词:招商、运营、市场推广
        物业管理关键词:装修管理、活动支持、设施设备、环境卫生、安全保卫
九、如何保持购物中心的运营活力
    (1)保持市场敏感性
   (2)适时进行硬件更新
   (3)适度保持业态的混合性
   (4)避免系统的官僚与腐败
   (5)关联及创新的促销活力
   (6)细节的积累与提升
十、购物中心在地产和商业品牌和店铺的关系
百货:百货在购物中心的作用将会进一步加强。
超市:为功能组合上满足基本消费需求和客流要求。
专业店:目前家居、建材专业店走在了与购物中心合作的最前列,针对不同商业地产和购物中心项目显示不同效果,这种合作模式将经受市场和消费者的进一步考验,其取舍相对于其它专业店可能会存在一定分歧意见。
娱乐:娱乐作为与原有商业设施形成区别的重要功能将会进一步得到增强娱乐业的发展和娱乐品牌的进入对一些超大型购物中心项目而言面临很大机会。
餐饮:餐饮功能目前在已开业的购物中心所担当的角色还没完全“到位”。
十一、一个成功的商业项目必定包含三个重要因素:
    1、区域和地段,项目要处于“工,“黄金旺地”
     2、商业项目本身的业态、品牌组合和功能配置裂变而出的聚客能力和消费辐涉力
     3、专业的经营团队、优秀的管理水平和服务水准
          把区域优势发挥到最大
          明确的市场定位和特色营造
          人性化的商场布局和多功能的业种配置
          科学、专业的管理和服务
十二、保证购物中心成功开发需要掌握五大要点
         1、市场硬件的可塑性
          2、商业设施、业态、品牌组合及规划,商圈及经营定位
          3、招商推广策略
          4、经营者的实力
          5、商场管理,包括物业管理和零售管理。
十三、保证购物中心成功开发需要掌握五大要点
       1、市场硬件的可塑性
         2、商业软件规划,就是零售概念,市场定位是怎样的?
         3、招商推广策略
         4、经营者的实力
         5、现场管理:包括物业管理和运营管理。
十四、 购物中心管理主要内容
         1、招商与租户组合
         2、经营管理艺术和意识
         3、租户管理与业态、品牌调整
         4、硬体设备维护以及软体服务性作业管理
         5、购物中心的运营管理及主题行销和推广
         6、与管理费用、物业费用、租户关系相关的成本费用控制
                    服务于商户和消费者是购物中心的两个终端服务目标,其最终的方向是资产价值的增加!
                                                            “管理始终是购物中心生命线”
 

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